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我爱我家营收百亿:经纪业务增长乏力 逆势扩张加杠杆

2019-04-12 15:32:13  来源:中国金融商报     编辑:csjrw

让五环内年轻人又爱又恨的房产中介正在发生剧变。

2017年底,千年老二我爱我家卖身A股上市公司昆百大,率先登陆资本市场,终于赢了链家一把。那叫一个扬眉吐气,以至于前副总裁亲自下场跟整个行业对撕而毫不畏惧。

4月8日晚间,我爱我家发布重组后首份年报,情况却不太乐观。

2018年,作为业绩支柱的经纪业务增长不到7%,二手房买卖经纪收入增速更是只有3.2%,近乎停滞。北京我爱我家实现扣非后归母净利润6.5亿元,踩线完成业绩承诺。

重压之下,我爱我家提出“三年计划”,宣称要在3年内将业务拓展至70个大中城市,门店达1万家,经纪人数量达10万人,房屋资产管理规模达到100万套。

也就是说,我爱我家将快速布局二三线城市,奔向广大的五环外市场。

01经纪业务增长乏力

我爱我家日子没那么好过。

4月8日深夜,我爱我家(昆百大)重组后首份年报姗姗来迟,公司实现营业收入106.92亿元,同比增长710.91%;归母净利润6.31亿元,同比增长765.69%。

增长数据无疑非常好看,但并非因为公司业绩大爆发,而是北京我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称“北京我爱我家”)业绩并表的缘故。

重组之前(以2016年数据为基准),北京我爱我家净资产规模超过上市公司,营业收入更是后者的4倍。因此,2018年全年经营数据并表后,上市公司业绩出现爆发式增长。

剔除并表影响,仅将北京我爱我家的业绩表现进行对比,情况就大相径庭。

2018年,北京我爱我家实现营业收入91.35亿元,同比增速不到12%;净利润6.69亿元,同比增长26%,为近三年最低增速。

增速下滑的主要原因是经纪业务不景气。根据年报,经纪业务收入占比超过一半,但增速仅为6.75%,严重拖累整体营收增速。

经纪业务包括二手房买卖和租赁两个部分。2018年,公司二手房买卖经纪业务收入近40亿元,贡献近8成的经纪业务收入,但增速仅为3.2%。

上市公司称,这主要是因为市场不景气。在2016年末至今的调控影响下,全国二手房市场持续低迷,导致公司二手房经纪业务增长近乎停滞。

问题也可能来自公司本身。截至2018年年底,上市公司销售人员(即经纪人)数量为4.3万人,而北京我爱我家曾宣称拥有5万余名经纪人。经纪人是房产中介的核心竞争力,一年间损失近万名经纪人,也难怪业务增长乏力。

在此情况下,北京我爱我家几乎是踩线完成了业绩承诺。根据重组业绩承诺安排,2017年1月1日—2018年12月31日,北京我爱我家累积扣非后归母净利润应达到11亿元。2018年,其扣非后归母净利润为6.50亿元,加上2017年的5.07亿元,合计11.57亿元,超出承诺金额不到一成。

02奔向五环外

重组一年,我爱我家正面临剧变。

对内,原创始团队套现离场,高管团队动荡。

北京我爱我家原本由林杰、刘田、张晓晋、李彬四人共同控制,四人借由本次重组套现后彻底离场,仅持有少部分上市公司股权。

2018年8月,来自北京我爱我家的高管胡景晖和曹晓航相继离职,胡景晖的离职还闹得相当不愉快,一度引发监管对整个行业的强烈关注。而高层变动或许也是前述经纪人数量减少的原因之一。

对外,老对手链家手握近15万经纪人资源,同时从平台(贝壳找房)、中介(链家)、长租公寓(自如)三大领域发力,在一二线城市房产中介市场几乎取得压倒性胜利。

重重压力之下,上市公司提出了野心不小的“三年计划”。

年报显示,我爱我家打算用3年时间实现业务覆盖国内主要大中城市70座,门店达1万家,经纪人数量达10万人,房屋资产管理规模达到100万套。

截至目前,公司业务主要覆盖北京、天津、上海、南京、杭州、苏州在内的17个主要一、二线城市。根据第一财经2018年评选结果,全部一、二线城市加起来也不过40多个。

因此,我爱我家必须向三线,甚至四线城市扩张,进入广大的五环外市场。

2017年以来,碧桂园、拼多多、趣头条等黑马一再提醒我们,五环外才有真实的中国市场。此前,无论我爱我家还是链家,业务重心都在一线和极少数二线城市。如今,我国房地产步入存量时代,二、三线城市二手房销量上升,房产中介下沉机会来临。

另一方面,我爱我家在一线城市被链家压制多年,但在二三线城市,大家都是半斤八两。我爱我家绕道五环外,避开链家锋芒,也不失为一个明智的选择,说不定还真能逆风翻盘呢?

年报显示,上市公司2018年新设15家子公司,主要位于南宁、廊坊、常州、无锡等地,行动已然开始。

03并购大跃进

Flag已经立好,剩下的问题就是如何完成它。

新东家谢勇的策略非常清晰:资本运作。

这符合谢勇的个人经历。简历显示,谢勇学金融出身,第一份工作是在大名鼎鼎的中经开,这是曾影响中国证券发展进程的“327国债事件”主要参与者和唯一获利方。中经开之后,谢勇的工作经历主要围绕投资、资产管理等领域,无疑是资深资本玩家。

年报显示,上市公司将采用“内涵强化+外部并购扩张”的手段,实现规模扩张。从2018年“内涵强化”的成果来看,“外部并购扩张”或许会是主要方式,而且要多、要快。

并购北京我爱我家不到一年,上市公司已经连续发起四起并购事件,其中一项构成重大资产重组,一项可能构成重大资产重组。

2018年12月29日,公司披露重大资产重组预案,计划收购中环互联100%股权,后者是一家采用加盟模式的房产中介,在南昌、长沙、武汉、太原、成都、乌鲁木齐等17个城市布局了超过2400家加盟门店。

我爱我家前副总裁胡景晖曾公开表示,我爱我家加盟模式一直做不起来,中环互联或许能弥补这个短板,潜台词是:上市公司这场并购简直是完美。

不过,预案描绘的并购标的有时候比滤镜下的美人还不可信。上述预案发布后,监管和媒体都对其提出了质疑,其中之一便是其近两年超出常理的扩张速度。这一仿佛为我爱我家量身打造的完美标的到底成色几何,后续还有待考验。

收购中环互联的工作还在酝酿,我爱我家又急吼吼地宣布筹划重大事项。

2019年2月25日晚间,公司公告称正在计划现金收购互联网新房交易平台蓝海购100%股权,并且不确定是否会构成重大资产重组。理由非常简单粗暴:完善公司业务布局,加快公司战略目标的实现。

资本市场上,重大资产重组已经司空见惯,但敢同时操作两起重大资产重组的猛士就比较罕见了,谢董事长不愧是见过大场面的人。

一个有趣的细节是,直到目前,中环互联100%股权的评估报告还未出来,交易价格因此未能确定,但上市公司已经发了两版重组预案。

谢董事长并购心情之急切,可见一斑。

04逆势加杠杆

并购一时爽,一直并购一直爽。问题是,钱从何来?

截至2018年末,我爱我家货币资金余额为22亿元,似乎不少。

市界分析资金来源后发现,其中还应包括资管业务(相寓)中,公司向承租人收取的押金和尚未转付业主的租金。根据重组时披露的数据,这两部分资金加起来早已超过20亿元。此外,公司还有5000万元左右的资金受限。

尽管并没有监管规定长租公寓不能动用租户押金,但公司恐怕也需要顾及到部分租户退押金的需求,实际能动用的数额大概率小于账面资金余额。

同时,公司账上短期借款和一年内到期的非流动负债余额合计为21.73亿元。这些债务也必须在一年内偿还。

而即将到来的2起涉及现金支付的大型并购案,业务扩张的门店和人手,都需要大量真金白银支撑。

用钱的地方太多,融资势在必行。

4月8日晚间,我爱我家公布了一项债券预案,计划发行规模不超过20亿元、期限不超过5年的公司债券。此外,上市公司为北京我爱我家新增14.36亿元债务融资担保金额,累计担保额高达22.36亿元。

显然,在整个市场仍在经历接连不断的债务危机之时,我爱我家一顿操作猛如虎,走上了逆势加杠杆之路。

杠杆不是原罪,但激进扩张和债务危机常常相生相伴,这注定是一条充满变数的道路。

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