坚持市值管理的科学性、系统性、长期性——2021中国房地产上市公司市值管理高峰论坛在沪举行

5月28日，中国房地产上市公司市值管理高峰论坛在上海社会科学院召开。本次论坛由上海易居房地产研究院、上海社会科学院市值管理研究中心主办；上海融客投资管理有限公司、乐居财经、中国房地产金融杂志、市值在线（上海）网络科技有限公司协办。本次会议邀请了著名经济学家、行业领军人士、上市公司总裁做了精彩演讲，并发布国内首份《中国房地产上市公司市值管理研究报告》，受到了参会者的一致好评和认可。

市值管理助力上市公司高质量发展

近期“伪市值管理”现象受到证券市场的批评。5月22日，在中国证券业协会第七次会员大会上，证监会主席易会满重磅发声，就准确把握行业高质量发展的本质内涵、正确处理好行业高质量发展的若干关系发表了近7000字的讲话。此次会议上，易会满提及了近期市场关注的“伪市值管理”现象。他表示，证监会始终保持“零容忍”态势，对“伪市值管理”利益链条上的相关方，无论涉及到谁，一经查实，将从严从快从重处理。

中国物业管理协会名誉副会长，原上海市住建委巡视员庞元先生致辞。他表示，此次以论坛的形式共同研讨房地产上市公司市值管理，是一个非常好的开端。希望通过本次论坛，进一步开拓视野、聚集共识，从企业发展的战略高度，重视房地产企业在资本市场的表现。一方面，促进房地产企业更好地利用好资本市场上的资源，服务企业发展、服务行业发展。另一方面，促进房地产企业成为资本市场上的好公司、好股票，成为资本市场上健康发展的组成部分。而在房地产上市公司高质量发展的引领下，房地产业将会更健康、更持续地发展。

上海易居房地产研究院院长，华东师范大学终身教授张永岳表示，经过这些年发展，市值管理越来越得到重视，然而对于这样的命题，也产生了一些不同的见解。如何科学正确地认识市值管理？这需要理论界的研究和实务界的探讨。为了更好促进房地产行业健康发展，市值管理研究和应用应该在正确的导向下提出方向性的意见，这样有助于从理论与实践结合的角度，强化这一领域的深耕细作，并促进上巿公司高质量的健康发展。通过此次论坛的真知灼见，将使得行业参与人员对房地产上市公司有更透彻的了解，真正推进市值管理工作正确健康地开展。

关注宏观变量所带来的影响

上海社会科学院研究生院院长，市值管理研究中心主任朱平芳表示，市值管理是一项系统战略工程，其核心在于，在公司价值创造的基础上逐步达到价值的实现。上市公司需要从各方面、各纬度提升企业业绩，夯实价值创造基本功，打造属于自己独特的价值。其次则是要建立和市场之间的互动机制，通过投资者关系管理、真实完整准确的信息披露，以向市场传递充分的信息、提升公司市值价值。而这项工作需要积极关注包括宏观变量在内的各种因素。

著名经济与人口学家，上海社会科学院原副院长左学金发表了《中国宏观经济分析——人口负增长的挑战与政策选择》主题演讲。他表示，市值管理是一项长期工作，自然需要关注长期变量所带来的影响。以人口为例，目前不婚和晚婚等数字越来越高，这是自然规律，但会影响人口数量和结构。同时家庭规模越来越小，家庭对社会保障、老年保障作用越来越弱。这是全球趋势，并非中国独有。同时人口变量方面，也要关注空间再分布趋势。此次普查发现人口继续向东部集聚，但此类区域的资源并不是太多。要关注此类指标对于房地产行业和企业的影响，进而更好理解上市房企市值管理工作。

华东师范大学国际金融研究所所长、民建中央财政金融委员会主任黄泽民表示，从金融行业的角度看，有一个重要的内容，即预期。预期理论下，并不是说这个企业现在发展很好，然后投资者就一定会给予很高的预期或估值，这个关系并不一定成立。关键在于，企业除了确保当前商业经营表现不错以外，还要确保后续经营也不错，这样才会有稳定的预期和较好的前景，投资者才会给予追捧。房地产企业当前面临很多压力，包括银行贷款政策收紧等，更是需要研究预期和长期经营的关系。

市值管理应有科学性和系统性

此次论坛发布了《2021年中国房地产上市公司市值管理研究报告》。发布活动由第一财经“公司与行业”节目主持人阳子主持。她表示，市值管理就是基于上市公司本身的市值信号而运用科学管理手段和合规方法，使上市公司价值最优化的战略管理过程。这里需要强调三个关键词。第一是科学，要用科学的管理手段。第二是合规，这是整个管理过程当中的底线。第三就是价值，其中利润是标尺，持续则是企业追求的模式。要积极研究资本市场关注的问题，真正做出科学的市值管理工作。

上海社会科学院市值管理研究中心执行主任，上海融客投资管理有限公司董事长毛勇春在代表课题组做报告发布前，专门对市值管理与股价操纵发表观点。他表示，市值管理与股价操纵，在名词属性、受益主体、实施动机、所需时间、政策保障等五方面存在本质区别，根本不是一回事。市值管理不等于管理市值！前者是管理学科、系统工程，后者是操作行为。如果后者企图短期获利，利益相关人极易利用资金、交易、信息优势滑向股价操纵的边缘，即使事与愿违地亏损，也照样在被打击之列！市值管理是公司价值管理在资本市场上的延伸、具有科学性、系统性、长期性的特征。上市公司追求溢价天经地义，好公司与好股票的统一是所有上市公司的追求与市值管理的正道。通俗来说，惠及全体股东的市值管理工作可以在台上大大方方地讲，而股价操纵只能在台下进行。后者再碰瓷与披上马甲也是伪市值管理。关于市值管理的讨论不是新事，2014年、2015年证监会组织过讨论、培训，关于市值管理的核心理念及行为边界等表述已经十分清晰。

《2021年中国房地产上市公司市值管理研究报告》发布了2020年中国房地产上市公司市值总量排行榜、市值增长量排行榜、市值增长率排行榜与市值管理水平A级榜。报告显示，在市值管理水平排行榜上，开发类房地产上市公司主要集中在C级，共88家，占44.2%。其中达到A级的共20家，占比10%。市值管理水平达到A级水平的开发公司，按公司简称拼音排序，名单为：宝龙地产、保利地产、合生创展集团、华侨城、佳兆业集团、金地集团、金科股份、龙光集团、龙湖集团、绿城中国、上海临港、世茂集团、万科、新城控股、旭辉控股集团、雅居乐集团、阳光城、越秀地产、招商蛇口和中南建设。市值管理水平达到A级的开发公司，一般都是市值和资产规模大、在资本市场和实体行业运行时间较长的公司，公司市值与内在价值溢价协同得较好的公司。

应理性看待市值管理的新问题

上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁表示，当前市值管理过程中出现了很多困惑。比如说，为什么房地产业绩表现还是不错的，但是资本市场市值会发生背离，这是一种结构性的背离，尤其是房地产开发企业领域更是面临此类问题。开发企业未来是否会持续以相对低的估值状态存在呢？而物业和服务是否是房地产行业新市值的增长点？这都是市值管理工作需要解决的，最终目的就是把市值管理上升到企业战略层面，真正答复“资本市场需要什么样的优秀的上市公司”问题。

乐源资本管理有限公司董事长朱方明表示，从上市公司来讲市值管理是一门管理科学，所有上市公司都应该去学这门课。2005年中国经历了股份制改革，促使市值管理诞生了1.0版本，注册制会使得市值管理朝着2.0版本发展。市值管理是上市公司战略发展的核心内容，包括四个方面。第一、战略和商业模式持续创新，这是动态的。第二、公司治理优化，即上市公司的高质量发展。第三、轻资产化，即把人作为核心资源。第四、4R关系管理，包括投资者关系管理等内容。

上海师范大学商学院教授，课题组执行组长崔光灿表示，通过建模等研究方法，可以发现，开发企业估值增长低于价值创造增长，特别是近三年这种特征更为明显，这取决于长期预期的变化。如果从价值创造和能力角度来讲，未来企业市值会有回归的现象。比如说，未来房地产行业是朝着现代化服务业转型的，物业管理企业在近期已经得到资本市场很大的专注，其溢价相对比较高，但长期来讲市值逐步有回归的过程。这也要求我们理性看待资本市场溢价等内容。

市值管理应坚持长期主义

旭辉控股执行董事兼总裁林峰发表了《房地产上市公司市值管理的思考与实践》主题演讲。他表示，市值管理需要坚持“长期主义”。长期主义首先是在于长时间信用基础的累积，而不在于计较一时的得失。很重要的一点，在于每年能否兑现对投资者的承诺。其次市值管理需要练就企业的战略定力，要“有所为有所不为”。很多东西定好的战略不能轻易去改。最后则是要踏踏实实做好手头本份的事。总之，市值管理的本质应该是以企业内在价值创造能力建设为核心，成体系的内部管理机制和有效的外部信息沟通是两个重要抓手。

原上房集团、中华企业、金丰投资董事长徐林宝表示，企业关注价值创造等内容，需要关注四大要素，包括企业领袖、团队、动力源泉和资源把控能力。以资源把控能力为例，其是房企价值创造过程中非常重要的内容。作为一个企业来说，不管做什么行业都要有战略资源。而房地产战略资源有很多，既包括了传统的战略资源如土地，也包括了在房地产市场变化中的灵活应变能力。房企需要在可控范围内寻找到最好的战略资源储备，让规模、效益、时间等都在可控的范围里面。

宝龙商业副总裁兼首席财务官张云峰表示，讲市值管理，其实就是讲跑赢赛道的策略管理。不仅仅是要在短期内实现什么目标，而是要从长期来看，关注战略和实际经营计划，以及能力是否可以相匹配。整体来说，房地产各参与者看好这个赛道，通过科学的市值管理和稳健的经营，也会有助于促进这个赛道同行企业的更加优秀发展，大家可以互相学习。当前各种管理难度越来越大、同时也存在各类风险，企业需要不断适应变化的市场，真正做大、做强和做优企业。